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12, 1월 남가주 주택 시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)

▶문= 12, 1월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다. ▶답= 11월 중순 전후로 모기지 이자율이 하락하면서 주택시장의 거래량이 반짝 증가하고 가격 또한 증가세를 보였지만 12월부터 다시금 이자율이 상승하면서도 주택 가격이 리스팅 가격을 유지하는 기현상이 나타났습니다. 2024년 4분기에는 오렌지 카운티 북부지역의 경우 중간가격대 이하에서 방 두 개에 대략 $5십만 불 중반에서 6십만 대까지 콘도를 중심으로 매매가 활발하게 진행이 되고 특히 베트남 바이어들이 이러한 움직임을 주도했습니다. 다운페이에 여유가 있고 이자율에 비교적 덜 민감한 첫 주택구입자들의 움직임이 활발했고 브리핑을 위한 매물 찾기에 집중하는 투자자들은 오히려 늘어나고 있는 상황입니다. 그리고 오렌지카운티 북부지역의 경우 신규주택에 대한 수요가 높은 편이고 지역별로 특별히 Lennar 홈이 마케팅을 활발히 하고 모기지를 포함한 여러 가지 인센티브를 제공하면서 신규주택 세일을 주도하고 있습니다. 전국 자영업자들의 모임인 NFIB의 조사에 의하면 대선 후에 경기회복에 대한 기대가 상대적으로 큰 것으로 나타났고 새로이 신설이 되는 정부 효율부(DOGE)가 목표로 삼고 있는 각종 규제완화와 정부 긴축이 실행이 되면 부동산 관련 각종 규제완화 조치와 효율성의 극대화로 신규주택의 공급 증대와 비용 절약을 포함해서 상당한 긍정적인 효과를 기대케 하고 있습니다. 트럼프 정부와 척을 지고 있는 캘리포니아의 경우 각종 연방정부 주도의 혜택에서 상당 부분 제외될 가능성도 있습니다. 오렌지카운티의 리스팅 기간은 대략 30일 정도 외곽지역의 경우 대략 90일 정도를 기록하고 있으며 1월 초부터 오픈하우스시 주로 단독주택을 중심으로 상당수 바이어들의 방문이 이어지고 있습니다. 모기지는 1월 둘째 주를 들어오면서 다시금 하락세를 기록하고 있지만 여전히 전망이 유보적입니다. 베이비붐 세대의 자녀들은 역사상 가장 큰 규모의 세대 간 자산 이전의 혜택을 누릴 것으로 전망이 되고 있고 베이비붐 세대의 주택 보유자 중 약 75%가 자녀에게 각종 소유 부동산을 물려줄 계획을 세우고 있는 것으로 프레디맥의 설문조사가 밝히고 있습니다. 현재 베이비붐 세대는 전체 인구의 20% 전체 주택 소유주의 36%를 차지하고 있습니다. 결국 2025년 이후에도 매물이 늘어날 방법이 없다면 앞으로는 매매에 뛰어드는 바이어들이 점점 힘든 상황에 봉착할 전망입니다. 캘리포니아 고용국의 통계에 따르면 LA를 포함한 남가주의 15개 중요 산업 분야 중 10개의 고용이 큰 폭으로 줄어들었고 실직 후엔 직장을 다시 찾는데 걸리는 시간도 6개월이 넘는 것으로 나타나고 있고 은퇴자의 약 60%가 크레딧 카드를 포함한 각종 부채에 시달리고 있다고 조사되었습니다. 은퇴자들을 포함한 주택 소유주들의 경우 여러 가지 부채를 탕감하고 어느 정도 여유자금을 보유하면서 좀 더 경제적인 부담이 없는 주택으로 갈아타는 추세가 55세 이상 은퇴 주택단지의 일정 붐을 조성할 것으로 전망이 됩니다. 주택 보험을 중심으로 한 보험 프리미엄의 상승과 보험 가입과 리뉴얼의 어려움 등으로 앞으로 주택시장 성장에 가장 큰 위험요소로 자리 잡고 있습니다. ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)미국 부동산 부동산 관련 남가주 주택 신규주택 세일

[부동산 가이드] 챗GPT와 부동산

요즘 챗GPT라는 용어가 여러 매체를 통해 많이 회자하고 있다. 작년 12월 초에 ‘오픈 AI’라는 회사가 테스트 버전으로 출시하자마자 1주일 만에 사용자가 100만 명 이상 돌파해 주목을 받고 있다. 챗GPT는 일종의 ‘대화형 인공 지능 챗봇’이다. 즉 딥 러닝 프로그램을 통해 미리 학습한 정보를 ‘챗’ 즉 대화를 통해 인간이 할 수 있는 지적인 능력을 발휘하는 챗봇이다. 오히려 인간보다 더 뛰어난 지성을 갖고서 시를 만든다든가 계산하기 어려운 수학 문제를 푼다든가 일반인이 접근하기 어려운 전문 지식을 제공하는 능력을 갖추고 있다. 이 인공지능 챗봇이 사람들이 했던 일들을 앞으로 대신한다고 한다. 월스트리트저널에 따르면 회계사, 수학자, 통역사, 작가, 홍보 및 마케팅 관련 직군 등이 이 챗봇 기술 때문에 사라질 직업이라고 한다. 그리고 약 80%의 직업군이 이 인공지능 기술로 지대한 영향을 받을 것이라 예측된다. 부동산과 관련된 여러 직종들, 가령 부동산 에이전트, 융자, 타이틀 회사 등이 영향을 받고 있다. 부동산 에이전트가 제공하는 서비스도 챗GPT에 대체될 수도 있다는 소식도 들린다. 하지만 부동산 매매에 대한 정보나 절차에 대한 정보들을 줄 수는 있지만, 부동산 관련 매매에 대한 결정과 발생할 수 있는 시나리오와 문제에 대한 해결 및 대처에 대해서는 정확한 판단과 조언에 한계가 있기에 부동산 에이전트 직군들은 AI로 대체할 수 없다는 주장도 있다. 한편 부동산 관련 종사자들은 오히려 이 챗GPT의 도움으로 자신들의 일을 더 효과적으로 할 수 있다는 긍정적인 이야기가 들린다. 가령 챗GPT의 도움으로 내가 사는 지역의 마케팅을 잘 할 수 있기 위해 새로운 셀러와 바이어를 효과적으로 찾고 손님으로 만들 수 있다. 또는 내가 팔아야 할 매물들을 좋은 가격에 팔기 위해 장점들을 잘 묘사를 해야 하는데 챗GPT가 이를 대신해서 작성해 줄 수 있고 그 내용을 효과적으로 SNS나 블로그에 올릴 수 있다. 즉 내 비서 또는 비즈니스의 도우미 역할을 해 줄 수도 있다. 하지만 챗GPT 개발이 아직 초기 단계여서 그런지 많은 오류와 실수가 있다. 뿐만 아니라 예상치 못한 부작용들이 있다. 그래서 셀러와 바이어들이 챗GPT를 하나의 정보나 가이드로 간주해야 하지, 맹신하거나 전적으로 의지해서는 안 된다. 잘못된 판단을 할 수 있다. 대표적인 이슈로는 챗GPT가 사생활 및 개인 비밀 정보 누출 사건들이 생길 수 있다. 또는 이 정보들로 인해 안보문제나 범죄로 비화할 수도 있다. 너무 빠르게 개발되고 성장하다 보니 이런 문제에 대한 사전 준비가 부족한 것이 사실이다. 또한 미리 학습한 내용이 인간들의 편견이나 편협한 사상들로 채워진 챗GPT가 사회 문제가 될 수도 있고 잘못된 답을 내놓을 수도 있다. 특히 청소년들의 학습에 이 챗GPT를 사용하게 되면 자신의 실력이 아닌 챗GPT의 능력이 되어 근본적인 사회문제가 되고 있다. 너무 빠르게 발달해서 강력해진 챗GPT가 부동산 뿐만 아니라 모든 우리의 삶에 급격하고 대대적으로 영향을 미치고 있다. 편한 점도 있지만 많은 부작용이 많을 것으로 예상하여 속도 조절과 함께 이를 일정하게 제한이나 보완하는 제도가 마련되어야 할 것이다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장부동산 가이드 부동산 리스팅 부동산 에이전트 부동산 매매 부동산 관련

"부동산, 인플레 대비 투자 수단으로도 적합"

부동산 투자는 세금 혜택부터 가격 상승까지 모든 과정을 통틀어 탁월한 재산 형성 혜택으로 세대를 초월해서 주목받아왔다. 호황을 누리는 주식투자가 휘청거리면 부동산으로 눈을 돌리는 경우도 있지만, 부동산은 주식처럼 단기적인 투자 관점으로 접근해서는 안 된다. 역사적으로 시장 상황과 관계없이 부동산은 투자자의 재산 축적에 기여했다는 평가가 지배적이다. 상속과 관련해서 부동산의 대물림을 재산의 손 바뀜으로 보는 경우도 있다. 이제 갓 투자한 경우라도 다음 세대로 주인이 바뀐 이후에도 꾸준히 가치를 늘려간다는 점에서 부동산 투자는 언제나 현재진행형으로 봐야 한다는 시선이 지배적이다. 부모에서 자녀로 대물림할 수 있는 부동산 관련 재산 축적에 대한 전문가들의 의견을 들어봤다. ▶인플레이션 대항마 물가가 오를 때 부동산은 인플레이션에 대한 대비책이 될 수 있다. 고물가로 인해 구매력이 약화한 상황에서 부동산은 이런 인플레이션에 따른 충격을 최소화시켜줄 수 있기 때문에 중요한 것이다. 해외투자 전문 웹사이트 ‘리브 앤 인베스트 오버시스’의 케이틀린 페디코드와 리프 사이먼에 따르면 부동산은 물가가 오르는 시간 경과에 따라 대체로 그 가치가 함께 상승하기 때문에 인플레이션 대비 목적의 투자로 적합하다. 쉽게 말해 물가 오름세에 따라 구매력이 떨어지는 현금과는 다르다는 뜻으로 가치 하락이 쉽지 않다는 뜻이다. 물론 금융위기와 같은 대형 악재가 재발한다거나 로컬 마켓의 사정이 악화한다면 모르겠지만 대체로 부동산의 가치는 인플레이션과 함께 오르는 특성이 있다. ▶부동산의 유연성 부동산의 여러 장점 중 하나는 다양한 옵션을 선택할 수 있다는 것이다. 당장 집은 가족이 거주하는 주거 공간만으로 규정되지 않는다. 온라인 부동산 투자 플랫폼인 ‘리알파’의 기리 드바너 CEO는 “가족이 살 공간으로서 집의 역할도 가능하지만 이미 주 거주지가 있다면 또 다른 집은 단기 또는 장기 임대물이 될 수 있고 되팔 수도 있다”고 말했다. 특히 전문가를 고용해 집을 고쳐서 되파는 플리핑은 대물림하는 개념은 아니고 단기 투자보다 더 단기간에 집중하는 전략이지만 시장 상황에 따라 이익을 극대화할 수 있는 방법으로 큰 관심을 받고 있다. ▶레버리지로 이익 극대화 주택의 총 가치를 자본투자의 지렛대로 활용하며 레버리지 효과를 낼 수도 있다. 모기지 대출회사인 ‘더 루스 팀’의 니콜 루스 수석부사장은 주식 투자와 주택 구매를 비교해서 이렇게 설명했다. 그는 “만약 주식이 최악이었던 2020년 3월 최저점에서 3만 달러를 투자했다면 이후 19개월간 다우존스 산업지수 상승률에 비례해 수익률은 95.5%를 올렸을 것”이라며 “엄청난 수익을 낸 것으로 제대로 된 타이밍과 종목만 골랐다면 3만 달러를 투자해 2만8500달러를 벌 수 있었다”고 말했다. 그러나 집을 샀다면 주식보다 값이 비싼 만큼 이익은 더욱 컸을 것이라고 루스 부사장은 덧붙였다. 그는 “52만5000달러인 집값의 5%에 해당하는 3만 달러를 들여 집을 샀다면 그것이 불과 1년 전이라고 해도 지난 1년간 집값은 20%가량 올랐다”고 말했다. 이때 중요한 것은 20%의 수익률이 3만 달러에 대한 것이 아니라 52만5000달러에 대한 것이란 점이다. 즉, 10만5000달러를 벌 수 있었던 상황으로 주식 투자로 챙기는 2만8500달러의 4배에 육박한다. ▶안정적인 소득원 임대용 주택은 안정적인 소득을 보장하며 대물림이 가능한 부의 창출을 가능하게 한다. 부동산 투자를 생각한다면 사실 집값 등이 드라마틱하게 치솟는 경우는 흔하지 않다. 그러나 임대 수익은 장기적인 관점에서 안정적인 증가세를 보장한다. 온라인 부동산 투자 플랫폼인 ‘리알파’의 기리 드바너 CEO는 “부동산은 역사적으로 가장 변동성이 크지 않고 예측력이 높은 투자 대상”이라며 “인간으로서 누구나 주거에 대한 필요는 항상 있었기 때문”이라고 말했다. 다만 부동산의 변동성이 크지 않은 점이 지적하는 바는 깜짝 놀랄 만큼의 소득을 안겨주지는 않는다는 것이다. 개인재정 전문 업체 ‘웰스 팀스 얼라이언스’의 가이 베이커 박사는 “여러 미디어에서 보여주는 것처럼 부동산은 빠르게 재산을 늘릴 수 있는 전통적인 투자 대상은 아니다”라며 “부동산값이 단숨에 1000%씩 오르는 일도 없고 가격 상승에도 시간이 필요하다”고 말했다. ▶단기와 장기의 조합 누구나 투자를 생각하면 고수익을 원하고 노린다. 그러나 부동산은 앞서 언급한 것처럼 지속적인 소득을 제공하고 이때 손에 쥐는 금액은 어쩌면 상상한 것보다 적을 수도 있다. 이때 투자자가 선택할 수 있는 대안은 단기임대다. 부동산 투자회사 ‘바카사’의 데인드 커크햄 수석 디렉터는 “부동산은 자산으로서 훌륭한 가치를 담고 있고 특히 단기임대 시장은 최근 수년간 투자자들 사이에서 큰 관심을 받으며 가장 빠르게 성장하는 분야”라고 전했다. 드바너 CEO에 따르면 단기임대는 장기임대보다 수익률이 70% 더 높다. 그는 “부의 대물림을 위한 부동산 투자의 핵심은 안정성 높은 장기투자의 수익성이 좋은 단기투자의 장점을 결합해 최적의 조합을 만들어내는 것”이라고 설명했다. ▶작게 시작하기 부동산 업계에 널리 알려진 오해 중 하나는 부동산이 부자가 되기 위한 수단이란 점이다. 심지어 이미 부자인 이들이 더 부자가 되기 위해 부동산 투자에 나선다는 속설도 있다. 물론 ‘돈이 돈을 번다’는 표현이 있듯이 이미 부자인 투자자가 추가로 부동산에 투자해서 부자가 되기는 쉽다. 그렇다고 모든 부동산 투자자가 수백만 달러를 손에 쥐고 재산 축적을 시작하는 것은 아니다. 부동산 투자회사 ‘네스트 시커스 인터내셔널’의 숀 엘리엇 대표는 “듀플렉스 주택을 사서 한 채는 직접 이용하고 다른 한 채는 임대를 내준다면 성공 투자의 중요한 출발점이 될 것”이라고 말했다. 이어 그는 “임대되는 부분에서 얻는 수익으로 모기지, 세금 등을 충당하고 특히 모기지도 15년 만에 상환을 마칠 수 있다”며 “그렇게 100% 본인의 것으로 만든 부동산을 또다시 담보로 새로운 투자를 한다면 작게 시작해도 크게 만들어 물려줄 수 있을 것”이라고 설명했다. 류정일 기자인플레 부동산 부동산 투자 온라인 부동산 부동산 관련